Rodinný dům

Prodej nemovitosti: Jak se orientovat ve smluvní dokumentaci?

Aby při prodeji nemovitosti vše proběhlo hladce a bez komplikací, je nezbytné připravit a podepsat několik různých smluv. Zjistěte, které jsou pro úspěšný prodej nemovitosti nezbytné, jak se v nich orientovat a kdo vám se smluvní dokumentací může pomoci.

Prodej nemovitosti si pojistěte rezervační smlouvou

V první řadě je nutné, aby kupující závazně projevil svůj zájem. Rozhodně nespoléhejte jen na dobré slovo, riskujete, že zájemce bude prodej protahovat a nebo dokonce bezdůvodně couvne. Přišli byste tak zbytečně o další příležitosti i o drahocenný čas.

Pojistěte se proto uzavřením rezervační smlouvy a požadujte po kupci složení rezervačního poplatku, jinými slovy blokovacího depozita. Pokud spolupracujete s makléřem, všechny podklady vám připraví. Poté, co smlouvu obě strany podepíší, uhradí kupující určenou částku na depozitní účet realitní kanceláře.

Prodáváte-li nemovitost svépomocí, teoreticky můžete kupujícího požádat o zaslání rezervačního poplatku přímo na váš účet. Protože však hovoříme o nezanedbatelných částkách, v praxi se většinou využívá služeb třetích stran. Možnost zaslat peníze na depozitní účet nabízí, mimo realitní kanceláře, také advokáti nebo notáři.

Tip: Podpis rezervační smlouvy si vždy pořádně promyslete. Jakmile nemovitost přislíbíte zájemci, už ji nebudete moci dále nabízet. Rezervační smlouvy bývají často utvrzené smluvními pokutami, případně vám může vzniknout povinnost uhradit škody, které jste jejím nedodržením způsobili.

Kupní smlouva je základ

Pokud prodáváte nemovitost s makléřem, vypracování kupní smlouvy je součástí jeho služeb. Solidní makléři často spolupracují s advokáty a vzájemně doplňují svou specializaci, aby zajistili, že veškeré podklady budou připraveny maximálně kvalifikovaně.

Řešíte-li zatím prodej sami, bez pomoci makléře, nyní nastává čas, kdy je dobré případný zásah odborníka zvážit. Smlouvy si samozřejmě můžete vypracovat podle různých vzorů na internetu svépomocí. Když však něco přehlédnete, riskujete problémy se zápisem nového vlastníka do katastru nemovitostí, nebo ještě hůř nedostatečnou úpravu práv a povinností jednotlivých smluvních stran.

Co v kupní smlouvě nesmí chybět?

Ať už si kupní smlouvu připravujete sami, a nebo jste ji svěřili do rukou makléři, určitě se vyplatí vědět, co přesně by měla obsahovat.

  1. Specifikace smluvních stran
  2. Definování předmětu koupě
  3. Kupní cena
  4. Datum a místo uzavření smlouvy
  5. Úředně ověřené podpisy

Do kupní smlouvy je třeba zakomponovat také informace o nedostatcích nemovitosti, věcných břemenech či předkupních právech. Zatajením skutečností, které by mohly ovlivnit stav nemovitosti, dáváte kupujícímu možnost smlouvu napadnout a označit ji za neplatnou.

Tip: Při prodeji domu či bytu musíte až na malé výjimky kupujícímu předložit průkaz energetické náročnosti budovy. Pokud ho nemáte, pomůžeme vám ho získat.

Smlouva o úschově finančních prostředků

Jedním z nejdůležitějších kroků při prodeji nemovitosti je zajištění bezpečného způsobu úhrady kupní ceny. Vhodným řešením je takzvaná úschova kupní ceny. Sjednaná částka se ještě před převodem vlastnických práv uloží do úschovy k třetí straně. Tím je prodávající chráněn, kdyby mu kupující po změnách v katastru nemovitostí odmítl zaplatit.

Úschova kupní ceny se nejčastěji realizuje ve spolupráci s advokátem. Jde o způsob, který využívá také většina realitních makléřů a často jsou veškeré náklady na úschovu už započítány v ceně jejich služeb.

Smlouvy vám tak připraví přímo advokátní kancelář, stačí je jen podepsat. Kupující pak zašle peníze na účet úschovy, kde zůstanou až do převedení vlastnického práva. Pak dojde k vyplacení prodávajícímu.

Návrh na vklad vlastnického práva

Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí se podává po podpisu smluv a odeslání smluvené částky na účet úschovy. S vypracováním návrhu vám pomůže makléř. Pokud vše řešíte svépomocí, využijte oficiální elektronický formulář.

Tip: Je nutné počítat s tím, že převod se ze zákona zdrží vždy nejméně 21 dní.

Na jaké další smlouvy mohu narazit?

Pokud se nákup nemovitosti financuje formou úvěru, setkáte se také s dalšími typy smluv. Jedním z nich může být smlouva o budoucí kupní smlouvě. Jde většinou o jeden z prvních dokumentů, který obě strany podepíší. Zavazuje je k podepsání samotné kupní smlouvy v dohodnuté době a za dohodnutých podmínek. Tato smlouva pak slouží pro většinu bank jako jeden z důkazů účelovosti úvěru.

Banka vám pak vypracuje také smlouvy o úvěru a zástavní smlouvu.

Dokumenty, které při prodeji nemovitosti budete potřebovat, už znáte. Nyní je na vás, jestli se do jejich zpracování vrhnete svépomocí a nebo se obrátíte na odborníky. Důkladně zvažte pro i proti a pamatujte na to, že špatně nastavenou smlouvou riskujete problémy se zápisem do katastru nemovitostí, nebo v horším případě i nedostatečnou úpravu povinností smluvních stran.