bremena25 PROFESIONÁLNÍCH TIPŮ JAK „OTOČIT“ NEMOVITOST PRO MAXIMÁLNÍ ZISK

ORIGINÁL ČLÁNKU:

  | Flipping HousesHow ToReal Estate Investing

Ačkoli je „otáčení“ nemovitostí populární byznys, dosáhnout zisku není jen tak jednoduché jako je jen koupě levné nemovitosti, její rekonstrukce a poté prodej během 90 dní.

(pozn. Překladatele: „otáčení“ neboli „flipping“ je v Americe velmi známý pojem, kdy se jedná o koupi nemovitosti pod cenou, následná rekonstrukce a poté její prodej).

Je to riskantní byznys a můžete přijít o investici, pokud nevíte co děláte.

Abychom tomu předešli, zeptali jsme se expertů, aby se podělili o své tipy, jak provést úspěšné „otočení“ nemovitosti.

Zde tedy máte 25 tipů od realitních profesionálů, jak otočit nemovitost pro maximální profit

  1. NESNAŽTE SE DĚLAT NĚCO PŘÍLIŠ VELKÉHO

Nesnažte se dělat něco příliš velkého, obzvlášť pokud jste nový v podnikání s otáčením nemovitostí.

Začněte s malými jednogeneračními domky a rekonstrukcí, která vyžaduje 300 000 Kč a méně.

Koupě prostorově velké nemovitosti se stejně velkým rozpočtem na rekonstrukci může být velmi riskantní, obzvlášť pokud začínáte.

Je lepší začít s málem, zatímco se stále učíte s nízkým rozpočtem.

  1. SPOLUPRACUJTE SE SPRÁVNOU STAVEBNÍ SKUPINOU

Spolupráce se správnou stavební partou je klíč k úspěšnému otočení nemovitosti.

Musíte mít lidi, kterým důvěřujete a kteří udělají stavební práce rychle a za rozumné ceny.

Zbytečné zpoždění a neočekávané náklady Vás můžou zničit.

Spolupráce se špatnou stavební partou, může být masivní zdroj stresu, který Vás odvede od dobrého pocitu a vydělávání peněz z podnikání s otáčením nemovitostí.

  1. DBEJTE NA TO, JAKÉ OPRAVY REKONSTRUUJETE

Jednou z největších pastí, které čelí investoři-nováčci, je přemíra rekonstrukce, nedostatečná rekonstrukce nebo jednoduše investice do špatného vylepšení, které nepřinese pozitivní projeveni v ceně.

Dělejte svůj výzkum na srovnatelných nemovitostech, abyste zjistili, které vylepšení skutečně zvýší cenu nemovitosti.

Kuchyně a koupelny jsou obvykle prodávajícími atributy nemovitosti, ale ostatní vylepšení můžou být také nezbytné, to závisí na současném stavu a situaci vaší nemovitosti.

  1. ZJISTĚTE SVOU MAXIMÁLNÍ KUPNÍ CENU POUŽITÍM PRH A NÁKLADY NA REKONSTRUKCI

PRH (po rekonstrukční hodnota) nemovitosti (pozn. Překladatele: v Americe se používá ARP after repair value, tedy hodnota nemovitosti po rekonstrukci).

Investoři v byznysu s otáčením nemovitostí by měli zjistit PRH.

Vezměte PRH a znásobte ji 70 % a pak odečtěte vaše náklady na rekonstrukci.

Tohle by měla být vaše nejvyšší kupní cena za nemovitost.

Použitím tohoto vzorce bereme v úvahu svůj profit, náklady na realitního makléře a transakční náklady na rekonstrukci.

  1. NEZAPOMEŇTE NA NÁKLADY NA DRŽENÍ

Spousta investorů nováčků, kteří používají financování z cizích zdrojů, zapomínají na zakomponování nákladů na držení nemovitosti do jejich rozpočtu.

Náklady na držení včetně splátek hypotéky a služeb, poplatky za asociace, údržba úprav pozemku, tohle vše by se mělo promítnout do jejich rozpočtu.

Pokud tyto náklady zapomenete zakomponovat do rozpočtu, možná skončíte bez peněz.

  1. UDĚLEJTE SI NEZBYTNÉ REALITNÍ KURZY

Získání správných znalostí je v byznysu s otáčením nemovitostí nezbytné.

Měli byste si absolvovat nějaké kurzy, číst knihy a seznámit se s byznysem a jeho žargonem.

Je tu hodně znalostí k naučení, realitní aukce, spolupráce s dodavateli, hledání správných objektů k rekonstrukci. A hledání správných kupců.

  1. ZAPOJTE SE DO SKUPIN REALITNÍCH INVESTORŮ A DO REALITNÍCH SKUPIN NA FACEBOOKU

Jestli s  byznysem  otáčení nemovitostí začínáte, je nejlepší se obklopovat zkušenými experty v realitním byznysu.

Zapojte se do místního realitně-investorského klubu a zúčastněte se jejich setkání.

Zapojte se do tolika sociálních skupin do kolika jen můžete.

Můžete pokládat otázky a číst jejich původní příspěvky a naučit se tak více o „otáčení“. Naučíte se hodně ze zkušeností od expertů.

  1. ROZUMĚJTE RIZIKOVÝM FAKTORŮM, PŘIPRAVTE SI PLÁN

„Otáčkový“ byznys je forma aktivní investice.

Úspěšní realitní investoři jsou ti, kteří chápou rizikové faktory investice a vědí, jak je eliminovat.

Pochopením rizik zapojeným do podnikání v realitách, budete mít konkrétní plán, jak shromáždit nezbytné zdroje k vypořádání se s potenciálními problémy a zvládnout těžká období.

  1. OBSTAREJTE SI DOBRÝ CRM SYSTÉM A ZŮSTAŇTE ORGANIZOVANÍ

Najděte si dobrý CRM systém a naučte se zůstat organizovaní.

Pomůže Vám to zůstat organizovaný.

Zůstat organizovaný je velmi důležité v „otáčkovém byznysu“ protože potřebujete být schopní držet každý projekt v běhu a zachovat každého člena týmu v plánu.

Ve výsledku se vyhnete spoustě zbytečných konfliktů a vážných problémů.

  1. PLÁNUJTE SVOU REKONSTRUKCI PEČLIVĚ

Plánování je jednou z nejdůležitějších etap v tomto oboru.

To zahrnuje rozhovory s dodavateli a subdodavateli a mluvení s techniky a architekty, pokud je to nutné.

Zajistěte svůj zdroj financování.

Zjistěte proces, časovou osu a náklady na získání povolení v oblasti, kde plánujete uskutečnit projekt.

Pak vytvořte časovou osu a celkový rozpočet. To vše bude závislé na konkrétní nemovitosti.

  1. DÍVEJTE SE PO ROZVÍJEJÍCÍCH SE ČTVRTÍCH

Vyhledání oblasti, která má zářivou budoucnost, ale ještě je za nízké ceny může vést k úspěšné investici.

Jestliže je v oblasti nová výstavba infrastruktury často je to signál dobré budoucnosti.

Například čtvrti, kde se rozšiřují ulice nebo se staví nová nákupní centra je čtvrť která poroste.

Ujistěte se, že jste vybrali správnou čtvrť provedením řádného průzkumu podíváním se na plány budoucí výstavby.

  1. VYBERTE SI SPRÁVNÉHO VĚŘITELE

Potřebujete peníze nejen ke koupi nemovitosti, ale i k její rekonstrukci a být schopni přinést hodnotu na trh, která je prodejná.

Může být složité získat financování na nákup a prodej.

Tradiční věřitelé většinou vyžadují perfektní bonitu a často je proces získání financování dlouhý.

Je nejlepší pracovat s věřitelem (investorem), který má rychlý proces doložení bonity a který pracuje s lidmi v „byznysu s otáčením nemovitostí“ a který vyžaduje nízkou zálohu z vlastních peněz a nemovitost lze rychle otočit.

  1. NECHTE SI DŮM PROHLÉDNOUT PŘED KOUPÍ

Důkladné prověření nemovitosti vám ochrání před nebezpečným překvapením v průběhu rekonstrukce.

Jakmile Váš dodavatel udělá inspekci nemovitosti, udělejte inspekci nemovitosti znovu s jiným, ze dvou důvodů.

Zaprvé ujistíte se, že dodavatel udělal vše, na čem jste se domluvili. A udělali to správně.

A za druhé máte report od další inspekce nemovitosti a můžete případně vyjednávat se svým dodavatelem.

  1. PLNĚ POCHOPTE, JAKÉ NÁKLADY JSOU ZAHRNUTY

Berte „otáčkový byznys“ stejně jako jiný byznys.

Potřebujete rozumět svým nákladům včetně pořizovací ceny, náklady na financování (úvěr), náklady na držení, náklady na rekonstrukci, doba otočení nemovitosti a náklady na prodej.

  1. NABÍDNĚTE NEMOVITOST LEHCE POD TRŽNÍ CENOU

Když dáváte nemovitost k prodeji na trh, dejte o něco nižší cenu, než je tržní cena.

Typicky o 2 % níže. Princip je ten, že nechcete držet nemovitost příliš dlouho.

  1. UDĚLEJTE DUE DILIGENCE POKUD KUPUJETE ZCHÁTRALOU NEMOVITOST

Pokud kupujete zchátralou nemovitost, je řádný a hluboký plán nezbytný.

Ujistěte se, zda je na katastru nemovitostí nemovitost čistá, tedy bez zástav a břemen.

Pokud ne odhadněte riziko zapojení se do tohoto projektu s i těmito riziky.

  1. SPOLUPRACUJTE S MAKLÉŘEM, KTERÝ ZNÁ MÍSTNÍ TRH

Komunikace s profesionálním místním makléřem je důležitá, abyste se ujistili, že realizujete o otáčení nemovitosti zisk.

Neváhejte položit realitnímu makléři pár otázek.

Pokud nebudete plánovat náklady na uzavření, průzkumy a opravy, můžete si odkrojit velký kus svého potenciálního zisku.

  1. NEZAMILUJTE SE DO NEMOVITOSTI

Jako podnikatel musíte vždy vědět, že Váš projekt je investice.

Nepoužívejte tedy emoce a nevybírejte nemovitost podle osobního stylu.

Ujistěte se, že se vždy díváte na projekt racionální optikou.

  1. OBNOVTE ZASTARALÉ PŘISTROJE

I když staré kuchyňské skříňky a lampičky fungují, neznamená to, že musí zůstat.

Snažit se prodat dům se světly v kuchyni z půlky 90. let může být obtížné, pokud se snažíte o rychlý prodej.

  1. ROZŠIŘTE SVOU SÍŤ, VÁŠ TÝM

Setkejte se s lidmi z oboru, makléři, inspektory nemovitostí, odhadci i hypotečními poradci.

Čím větší je vaše síť, tím větší je vaše šance na spojení s ostřílenými osvědčenými osobami, které vám můžou pomoci získat dobré nemovitosti k „přetočení“.

Když se snažíte vytvořit spojenectví, pracujte s nimi jako tým.

  1. NECHTE PROSTOR PRO NEOČEKÁVANÉ VÝDAJE

Bez ohledu na to, jak pečlivě vyhotovujete rozpočet na očekávané výdaje, existuje velká šance, že by mohlo dojít k problému, což bude znamenat dodatečné náklady na váš projekt.

A vy nechcete, aby takové neočekávané věci narušily váš projekt.

Je lepší, aby byl v rozpočtu dostatečná rezerva na nahodilé náklady, obvykle přibližně 10% nebo více.

  1. NEVYLEPŠUJTE NEMOVITOST PŘESPŘÍLIŠ

Klíčem k úspěšnému je zrekonstruovat, tedy vylepšit pouze to, co je nezbytné.

Prozkoumejte úroveň prodejných standardů jiných nemovitostí v okolí při prodeji.

Ne všechny čtvrti očekávají žulové desky, velké sprchy a špičkové osvětlení.

Nezapomeňte, že nejste ten, kdo bude v tomto domě žít, takže opusťte svůj osobní vkus při vylepšování nemovitosti, nepřehánějte to s rekonstrukcí.

  1. ZMAPUJTE SVOU ZISKOVOU MARŽI PEČLIVĚ

Chcete-li zajistit, aby vaše otočení nemovitosti bylo úspěšné, musíte zmapovat svůj prostor pro zisk pečlivě.

Je to všechno o zisku, pokud můžete dosáhnout 25% zisku (s ohledem na kupní cenu, náklady na rehabilitaci, náklady na držení a prodejní náklady), pak projekt pravděpodobně stojí za to.

Zisk něco pod 20 % není až tak dobrý.

Pokud byste mohli jít se ziskem až na 30 %, je to lepší.

  1. ZAMĚŘTE SE NA BARVU, KLIKY, KOHOUTKY A SVĚTLO

Malování, kliky, osvětlení, a ostatní drobnosti jsou nejlepší v poměru návratnosti investice.

Jednoduše renovovat svítidla a drobné fyzické věci v celé nemovitosti může mít na projekt velký vliv, protože jde o minimální časovou a peněžní investici.

Proto je vhodné se zaměřit na tyto drobnosti.

  1. KUPTE DŮM BEZ ZNIČENÝCH ZÁKLADŮ A STATIKY

Narušení statiky může být velmi nákladné a časově náročné na opravu.